Alle müssen einen Beitrag leisten

Veröffentlicht am 1. Juni 2023

Dr. Ulf Meier, Vorstandsmitglied der landeseigenen Investitions-und Förderbank des Landes Niedersachsen (NBank) stellte sich den Fragen von David Huber, Geschäftsführer des BFW-Niedersachsen / Bremen. (Foto: NBank))

Der Wohnungsmarkt steckt weiter in der Krise. Die alleits propagierte Lösung heisst: Bauen, bauen und nochmals bauen. Aber: Zahlreiche Herausforderungen lassen das erklärte Ziel, einen Zubau von 400.000 Wohneinheiten jährlich, in weite Ferne rücken. Ohne staatliches Handeln, um eine Optimierung aller mit dem Bauen in Verbindung stehenden Prozesse zu erreichen, wird das nicht gelingen. Alle Akteure aus Politik, Wirtschaft und Industrie sind aufgerufen, sich einzubringen - und auch private Investoren sind angehalten, sich ihrer gesellschaftlichen Verantwortung bewusst zu werden.

Vor diesem Hintergrund interviewte jetzt David Huber, Geschäftsführer des BFW-Niedersachsen/Bremen, Dr. Ulf Meier, Vorstandsmitglied der landeseigenen Investitions- und Förderbank des Landes Niedersachsen (NBank), zu aktuellen Problemen der Bau- und Wohnungswirtschaft und was die Verantwortlichen dort beabsichtigen, ihren Teil zu einer Lösung beizusteuern. Die NBank ist die Förderbank des Landes Niedersachsen. Das heißt, Förder-Euro, die in Niedersachsen ausgeschüttet werden, laufen über die NBank. Diese hat nicht nur die Aufgabe, die Gelder zu verteilen, sondern auch zu kontrollieren, was damit geschieht. Daneben erfüllt die Investitionsbank auch noch eine für die Wohnungswirtschaft sehr wichtige andere Funktion: Sie führt nämlich die Wohnungsmarktbeobachtung durch und erhebt dort auf wissenschaftlicher Basis die aktuellen Zahlen, Daten, Fakten und Megatrends – auch unter Mitwirkung des BFW-Niedersachsen/Bremen. Dabei wird ermittelt, wohin die Bevölkerung tendiert und wie sich der Wohnungsmarkt in Niedersachsen entwickelt. Das ist dann die Grundlage für die politische Arbeit der Landesregierung.

Huber: In diesem Kontext hat die NBank zum Thema „Wohnraumförderung“ eine Kampagne unter dem Titel „Investition mit Haltung“ ins Leben gerufen. Was steckt dahinter?

Dr. Meier: Diese Kampagne haben wir bewusst so genannt, weil wir durch die Investition in den sozialen Wohnraum- und Wohnungsbau auch eine Haltung zum Ausdruck bringen wollen. Neben einer voraussichtlich sicheren Rendite, kommt mit diesem Slogan eben auch sehr klar heraus: Wir tun etwas für die Gesellschaft als Investoren und geben auch ein bisschen was zurück. Damit wollen wir unsere traditionellen Kundenkreise ansprechen: Das sind Wohnungsbaugesellschaften, die kommunalen, insbesondere aber auch die Wohnungs-Genossenschaften, wie auch vermehrt private Investoren. Dazu gehören vorrangig auch die Unternehmen, die im BFW-Niedersachsen/Bremen organisiert sind. Diese Zielgruppe ist für uns sehr interessant, weil sie besonders leistungsstark ist.

Huber: Viele private mittelständische Unternehmen haben sich mit den kommunalen Unternehmen zusammengetan, gemeinsame Projekte entwickelt. Unsere Unternehmen sind daran interessiert, für die Bürger bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Getreu dem Motto: Was nützt es, wenn wir Wohnungen bauen, die dann aber in Folge des notwendigen Mietzinses nicht vermietet werden können oder die am Bedarf vorbeigehen. Dass unsere Unternehmen mittlerweile ein relativ großes Finanzvolumen bei der NBank abrufen, zeigt, dass sie Markterfordernisse erkannt haben und danach handeln. Aber nochmal zurück zu der aktuellen Kampagne „Investitionen mit Haltung“. Was ist das Ziel, wo wollen Sie hin, was bezwecken Sie mit dieser Initiative?

Dr. Meier: Nicht nur in Niedersachsen, sondern in der ganzen Bundesrepublik gilt: Es fehlt an bezahlbarem Wohnraum. Die Mieten steigen überall und es ist für viele Familien, aber auch für viele Alleinstehende kaum noch möglich, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Die Nachfrage ist um ein Vielfaches größer als das Angebot und gerade was den sozialen Wohnungsbau anbetrifft, ist es eben auch so, dass viele Wohnungen, die in den 90er Jahren gebaut wurden, jetzt aus der sozialen Bindung herausfallen und dann auf den freien Markt kommen und somit auch immer weniger bezahlbare Wohnungen verfügbar sind. Das war der Grund für uns, zusammen mit dem Bauministerium diese Kampagne ins Leben zu rufen. Wie bereits erwähnt, sollte insbesondere bei den privaten Investoren das Interesse geweckt werden, zu investieren. Ungefähr die Hälfte der Bevölkerung kommt von der Einkommenshöhe her für sozialen Wohnraum in Betracht. Das ist also nicht ein kleiner Teil der Gesellschaft. Wir bieten neben Planungssicherheit, die für alle Unternehmen wichtig ist, auch die Gewähr, für eine sichere Miete und natürlich auch gute Förderbedingungen. So können Investoren bis zu 35 Jahre ein zinsfreies Darlehen bekommen. Unter Umständen auch einen Tilgungsnachlass bis zu 30% und die Renditemöglichkeiten können sich ebenfalls sehen lassen. Das macht aus unserer Sicht den sozialen Wohnungsbau durchaus attraktiv – und es gibt auch schon eine Menge an Kooperationen zwischen den kommunalen Wohnungsgesellschaften, Wohnungsgenossenschaften und privaten Unternehmen, die gemeinsam Wohngebiete und Quartiere entwickeln. Wir haben das in Hannover ganz aktuell im größten Wohnbaugebiet Niedersachsens, in Kronsrode: Dabei geht es uns besonders darum, möglichst viele potenzielle Bauherren zu motivieren, in den sozialen Wohnungsbau zu investieren und so auch, das sagt der Name, ihre Haltung zum Ausdruck zu bringen, etwas für die Gesellschaft zu tun.

Huber: Wir haben im Rahmen der „Konzertierten Aktion“ bereits mehrfach über den Rückgang der geförderten oder gebundenen Wohnungen diskutiert und gemeinsam auch sehr intensiv an den Förderprogrammen gearbeitet. Herausgekommen ist eines der modernsten und praktikabelsten Wohnraum-Förderprogramme in ganz Deutschland. Jetzt aber haben wir eine dramatisch veränderte Situation: Viele Wohnungsbauunternehmen haben angekündigt und dies auch bereits umgesetzt, Neubauvorhaben solnage zurückzustelllen, bis sich die Bedingungen wieder verbessert haben. Wie beurteilen Sie das?

Dr. Meier: Mehrere negative Faktoren kommen derzeit zusammen. Aber ich glaube, dass wir gerade mit unseren Möglichkeiten an mancher Stelle Entlastung schaffen können. Ein Beispiel: Die Marktzinsen sind in den letzten Monaten deutlich gestiegen. Da wird die Wohnraumförderung der NBank besonders attraktiv. Wir erleben also aktuell alles andere als Zurückhaltung. Geförderte Wohnraumprojekte werden durch die Investoren nach aktuellem Stand nur in seltenen Fällen gestoppt. Hintergrund ist sicher, dass die Gesamtfinanzierung der Projekte über die Wohnraumförderung langfristig abgesichert ist. Wir haben hier mit unseren attraktiven und langfristig günstigen Konditionen gute und überzeugende Argumente. Übrigens werden die Kostensteigerungen über Bemessungsgrenzen abgebildet. Hier gibt es alle sechs Monate eine Anpassung über den Baukostenindex. Aber natürlich muss die Politik am Ende entscheiden, wie viele Mittel für eine bezahlbare Wohnung eingesetzt werden sollen. Das ist sicher keine einfache Entscheidung.

Huber: Lassen Sie mich auf einen anderen Punkt eingehen, der die Gesellschaft im Allgemeinen betrifft: Von kommunaler Seite ist häufiger zu hören, dass es Vorbehalte gegenüber dem Geschosswohnungsbau, vor allem dem sozialen Wohnungsbau gibt. Soll heißen, man will eigentlich gar nicht den geförderten Wohnungsbau vor Ort haben, weil dieser angeblich Geringverdiener anzieht, die ihrerseits den Kommunen viel Geld kosten. Wie sehen Sie das und was kann man dagegen tun? Ein ganz wichtiges Argument ist auch, dass gerade Berufsanfänger oder Berufseinsteiger nicht die Topverdiener sein können und den geförderten Wohnraum brauchen, um sich eine Existenz aufbauen zu können. Deshalb ist der soziale Wohnungsbau für die Kommunen, aber auch die Gesellschaft wichtig. Was macht die NBank in diesem Bereich?

Dr. Meier: Ungefähr die Hälfte der Bevölkerung hätte die Möglichkeit, sozialen Wohnraum in Anspruch zu nehmen. Da kann man nicht sagen, dass dies nur eine Randgruppe wäre, sondern, dies sind auch junge Menschen, die am Berufsanfang stehen und einfach nicht so viel Geld haben, um hohe Mieten bezahlen zu können. Manche Kommunen haben vielleicht auch Vorbehalte, das gibt es häufiger in kleineren Orten, insbesondere dort, wo man mehr auf Eigenheime bauen möchte. Aber da stellen wir auch einen anderen Trend mittlerweile fest. Es ist also ein Umdenken festzustellen, weil man auch sagen muss, dass viele junge Familien sich ein Eigenheim infolge der hohen Baupreise nicht mehr leisten können. Auch die Zinsen steigen und da sind wir als NBank mit unserem sozialen Wohnungsbau diejenigen, die in die Lücke springen. Das setzt aber voraus, dass die Kommunen entsprechende Baugebiete für den Geschosswohnungsbau ausweisen. Wo das nicht der Fall ist, finden wir aber auch oft Lösungen. Aber auch hierbei stellen wir wirklich einen neuen Trend fest: In großen Ballungsgebieten war das nie ein Thema. In kleineren Orten war der Geschosswohnungsbau bzw. soziale Wohnungsbau oftmals nicht leicht durchzusetzen. Heute haben wir wirklich eine große Nachfrage, auch von Wohnungsgesellschaften, die in kleineren Orten bauen und die unsere Wohnraumförderung in Anspruch nehmen.

Huber: Auch die privaten Unternehmen haben mittlerweile erkannt, dass der soziale Wohnungsbau ein interessanter Ertragsfaktor sein kann, um langfristig stabile Erträge zu erzielen und einen eigenen Bestand aufzubauen. In Sehnde bei Hannover haben wir z.B. so ein Unternehmen, dass sich voll auf den sozialen Wohnungsbau konzentriert. Da gab es bereits mehrere Gespräche zwischen ihrem Haus und diesem Unternehmen. Die NBank ist nicht nur eine Bank, die Geld gibt, sondern die wirklich auch aktiv auf die Unternehmen zugeht, die Situation im Ort analysiert, wo gebaut werden soll, die Situation des Unternehmens beleuchtet und schließlich das Unternehmen durch den Weg zur Förderung führt. Das ist ein Service, eine Dienstleistung, die andere Förderbanken nicht bieten.

Dr. Meier: Wir haben mit der schon erwähnten Wohnungsmarktbeobachtung ein Instrument an der Hand, das wissenschaftlich fundierte Untersuchungen liefert, wie sich der Wohnungsmarkt in Niedersachsen entwickelt. Die so erzielten Ergebnisse reichen detailliert bis in die Region hinein und das versetzt uns in die Lage, zu sagen, wo noch Bedarf ist und wo vielleicht künftig ein solcher Bedarf auch zurückgeht. Die Zusammenarbeit mit dem BFW, aber auch dem VDW und anderen Wohnungsbauunternehmen zeigt, wie wichtig und effektiv auch das Bündnis für bezahlbares Wohnen ist. Es sind ja nicht nur die Verbände der Wohnungsunternehmen, sondern auch der Mieterbund und viele andere soziale Institutionen mit dabei. Dabei werden die unterschiedlichen Interessenlagen deutlich, Kompromisse können gefunden werden.

Huber: Wir haben im Bündnis für bezahlbares Wohnen eine weiteres, besonderes Thema – das betrifft den Arbeitskreis Bau, Technik und Baunormen. Da sind wir wirklich am Überborden von Anforderungen. Inwiefern kann man mit Förderprogrammen oder auch in der Beratung als Bank oder als BFW der Überregulierung zumindest etwas Einhalt gebieten? Und wie kommen wir wieder auf ein vernünftiges Maß bei den Baunormen?

Dr. Meier: Im Vordergrund steht dabei der Dialog mit dem Wirtschaftsministerium. Da sind wir im engen Austausch und ich glaube, hier hat auch schon ein Nachdenken stattgefunden, was an Vorgaben wirklich sein muss. Schließlich haben wir teilweise Vorschriften, die man kaum noch erklären kann. Und wir beteiligen uns auch gemeinsam mit der Architektenkammer an einem Projekt, das da heißt: Einfach bauen, Suffizienz im Wohnungsbau. Ziel ist es, herauszufinden, was brauchen wir wirklich – und was ist nur nice to have? Und wichtig ist auch zu wissen: Was treibt die Baukosten tatsächlich in die Höhe? Im Moment wird nach einem Weg gesucht, auf günstigen Grundstücken etwas zu entwickeln, wo man sagt, das ist wirklich kostengünstiges Bauen. Es werden also Lösungen gesucht, die akzeptabel sind und die dennoch gut bewohnbare, schöne Wohnungen zulassen. Manche Dinge sind wahrscheinlich gar nicht erforderlich, manche Standards überzogen, andere einfach nicht notwendig, die bisher aber zwingend vorgeschrieben sind.

Huber: 2021 wurde die Wohnraumförderung als Ergebnis der Arbeit im Bündnis für bezahlbares Wohnen neu aufgestellt. Wie hat sich das bei der Fördernachfrage ausgewirkt?

Dr. Meier: Die deutlich attraktivere Wohnraumförderung ist im Jahr 2022 sehr stark in Anspruch genommen worden. Wir verzeichneten mit mehr als 2.700 Wohnungen und einem Finanzvolumen von etwa 350 Millionen Euro das beste in der NBank erreichte Ergebnis. 2023 knüpft nahtlos an. Aktuell wurden bereits 61 Millionen Euro bewilligt. Zudem liegen noch 90 Anträge mit einem zusätzlichen Volumen von 215 Millionen Euro vor. Summa summarum können damit rund 1.550 neue Wohnungen entstehen. Wie die weitere Entwicklung aussehen wird, müssen wir aber abwarten, Die äußeren Rahmenbedingungen für Wohnungsbau sind herausfordernd. Der Druck in den Kommunen ist hoch: Bezahlbarer Wohnraum wird dringend benötigt. Die Kostensteigerungen bedeuten aber auch, dass es immer schwieriger wird, bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen. Das ist insbesondere in den Ballungsräumen der Fall. Wir sehen aber gleichzeitig, dass zum überwiegenden Teil die möglichen Fördermittel ausreichen, um Investitionen auch im Neubau durchzuführen.

Huber: Das aktuelle Förderprogramm des Landes Niedersachsen ist fortschrittlich. Es ist geeignet, Menschen ein bezahlbares Wohnen zu ermöglichen. Es ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, dass wir dafür sorgen, dass ausreichend Wohnraum zur Verfügung steht. Deshalb kommt auch meiner Einschätzung nach die Kampagne gerade zur richtigen Zeit. Wie aber gelangen Intressenten an die Förderungen, die das Land für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stellt?

Dr. Meier: Das ist relativ einfach. Nach der ersten telefonischen Kontaktaufnahme mit den Kollegen, die bei uns für die Wohnraumförderung verantwortlich zeichnen, folgt ein Beratungsgespräch. Es gibt aber auch die Möglichkeit, sich an eine der Beratungsstellen, die wir an verschiedenen Stellen in Niedersachsen haben, zu wenden und sich dort dann nach den verschiedenen Möglichkeiten der Förderung zu erkundigen. Auch die Wohnraumförderstellen in den jeweiligen Landkreisen beraten zum Thema.

Vorab kann man sich auch unter wohnen.nbank.de im Internet informieren. Dort findet man eine Übersicht der Fördermöglichkeiten, übrigens nicht nur für die im sozialen Wohnungsbau, sondern auch alle anderen. Unsere Experten sind auch auf der Immobilienmesse REAL ESTATE ARENA in Hannover und stehen am Stand H43 zu allen Fragen rund um die Förderung gerne Rede und Antwort.