Voraussetzung für die Prüfpflicht ist also die Einbindung in das operative Tagegeschäft der Verwaltung. Nach der Begründung sind das die Personen, die Eigentümerversammlungen leiten oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter treffen. (Foto: pixabay / jackmac34 )

Ab 1. Dezember des kommenden Jahres haben Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Die Bestellung können die Eigentümer gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG mit einfacher Mehrheit beschließen. Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt, die für die Tätigkeit als Verwalter notwendig sind (§ 26a Abs. 1 WEG). Eine fehlende Zertifizierung hat keinen Einfluss auf die gewerberechtliche Berufszulassung gem. § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO.

Der Bestellung eines zertifizierten Verwalters bedarf es nicht in Anlagen mit weniger als neuen Sondereigentumseinheiten, wenn ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und wenn weniger als ein Drittel der Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 2.HS WEG). Für bereits tätige Verwalter sieht § 48 Abs. 4 S. 2 WEG einen befristeten Bestandsschutz vor. Danach gelten natürliche und juristische Personen, die am 1.12.2020 Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft waren, bis zum 1.6.2024 als zertifizierter Verwalter (§ 48 Abs. 4 S. 2 WEG). „Die ZertVerwV (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung) ist sehr lückenhaft:

Sicher, mittelständische Immobilienunternehmen können in einem nur wenig regulierten Markt am besten agieren. Aber was da in der Verordnung steht, ist einfach zu wenig“, meint Franco Höfling, Justiziar des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. (BFW). Eine bundesweit einheitliche Qualität der Zertifizierung sowie Durchführung und Bewertung kann so nicht erreicht werden: Neben der fehlenden Zielgenauigkeit bestehen nach Ansicht des BFW auch in der fachlichen Tiefe erhebliche Defizite.

Hierauf hat der Verband bereits während des Gesetzgebungsverfahrens mehrfach hingewiesen. „Bleibt zu hoffen“, sagt Franco Höfling, „dass der DIHK die übergeordnete Steuerungsfunktion der IHKs vor Ort wahrnimmt, um eine bundesweit einheitliche Durchführung des Zertifizierungsverfahrens sicherzustellen. Vorgaben zu Größe und Zusammensetzung des Prüfungsausschusses enthält die ZertVerwV nicht. Die Prüfungsleistung wird nicht benotet. Es gibt lediglich „bestanden“ oder „nicht bestanden“. Eine nicht bestandene Prüfung darf beliebig oft wiederholt werden. Dabei werden Volljuristen, Immobilienkaufleute, Personen mit Studienabschluss mit immobilienrechtlichem Schwerpunkt und Geprüfte Immobilienfachwirte sind zertifizierten Verwaltern gleichgestellt.

Das bedeutet, dass durch die Bestellung zum Verwalter der Anspruch jedes Wohnungseigentümers nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erfüllt wird. Für die genannten, zertifizierten Verwaltern gleichgestellten Personen besteht keine Prüfungspflicht. Nach der beschlossenen Fassung dürfen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die Beschäftigten, die unmittelbar mit der WEG-Verwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Voraussetzung für die Prüfpflicht ist also die Einbindung in das operative Tagegeschäft der Verwaltung. Nach der Begründung sind das die Personen, die Eigentümerversammlungen leiten oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalter treffen.